摘要：房产交易的安全关乎百姓的生活幸福指数。作为买房人，如果遭遇“一房二卖”如何维权？《民法典》为百姓安居保驾护航。本文从导入案例入手，运用《民法典》的法理及法条规定，对买卖合同的效力、房屋所有权的归属、购房人权利救济加以分析；并对防范“一房二卖”的预告登记制度做了阐述。
关键词：一房二卖；登记生效；预告登记
房产交易对我们普通老百姓来说，不仅是非常重大的经济事件，甚至影响一生的安定生活，关乎我们的生活幸福感。现实中，作为买房人，我们很担心遭遇售房人“一房二卖”，合法权益遭受侵害。如果遭遇“一房二卖”如何维权？《民法典》在多编、从多方面为我们的安居提供了法律保障。
一、基本案情
原告林某与被告胡某曾签订一份房屋买卖合同。约定胡某将自有房屋以110万元的价格出卖给林某，林某先支付80万元，余款在办理房屋变更手续后支付；并约定在半年内办妥产权变更登记。合同签订后，林某依约履行，并住进了涉案房屋。之后三个月，当地房屋行情看涨，胡某又将涉案房屋以130万元的价格卖给了不知情的刘某，双方在签订买卖合同后，将房屋变更至刘某名下。
林某向法院起诉，请求法院确认其与胡某的房屋买卖合同有效，要求胡某继续履行合同；并诉请法院确认房屋归其所有，理由是：自己已支付大部分购房款且已实际占有房屋。被告胡某抗辩称，由于双方房屋买卖合同未办理登记，主张合同无效，根本不存在合同履行的问题。
二、案情分析及法律维权
本案是典型的“一房二卖”。房屋出卖人胡某先后与两个买受人林某及刘某就同一套房屋签订了两份买卖合同。而房屋只有一套，依据物权法律“一物一权”原则，房屋的所有权只能转移给其中一个买受人，必然使另一个买受人陷入履行不能的境地，致使其合同目的落空。
“一房二卖”时房屋究竟归谁所有？买受人的权利如何救济？这就涉及买卖合同效力的认定、房屋所有权变动规则等诸多法律问题。对此，《民法典》在其总则编、物权编、合同编就相关问题作了规范，为当事人维权提供了法律保障。
（一）买卖合同效力的认定
胡某先后与林某、刘某就同一套房屋签订两份买卖合同，虽然违背诚信原则，但只要这两份合同均符合我国《民法典》（总则编）规定的民事法律行为的有效要件，依据债权具有兼容性的原理，两份合同都可以有效。即在合同主体都具有民事行为能力、意愿表达真实且与法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗不相抵触的情形下签订了合同，合同都依法有效。针对本案，法院应认定胡某与林某、刘某的房屋买卖合同均有效。
被告胡某以其与第一买受人林某的房屋买卖合同未办理登记为由，主张合同无效，理由成立吗？对此，《民法典》（物权编）第215条采取了合同效力与物权登记相区分的原则，规定当事人之间订立的有关房屋买卖的合同，无特别约定时，自合同成立时即生效；是否办理房屋所有权变更登记，关乎物权变动，合同生效与否与此无关。因此，林某请求法院确认房屋买卖合同有效的诉求应得到支持，胡某的抗辩理由不成立。
（二）房屋所有权的归属
房屋是典型的不动产，依据《民法典》（物权编）第209条的规定，对于不动产所有权的取得，采取登记生效规则，只有在登记机关办理了登记手续，所有权才发生转移；且所有权“自记载于不动产登记簿时发生效力”，而不是合同生效后。
本案中，原告林某虽然签订合同在先，已支付大部分购房款，甚至住进了涉案房屋，但因为没有办理房屋产权变更登记，因此不能取得涉案房屋的所有权。法院应驳回林某要求确认房屋归其所有的诉求。而另一购房人刘某不仅和胡某签订了买卖合同，且已将房屋变更登记在自己名下，刘某取得涉案房屋的所有权。
需要注意的是，本案中，如果第二个买受人刘某是在明知林某已经和胡某签订了买卖合同且住进了涉案房屋的情况下，又与出卖人串通，签订买卖合同且办理过户登记，可以认定双方主观上具有恶意。根据《民法典》（总则编）第154条的规定，当事人恶意串通订立合同，致使他人的合法权益受到损害，合同应归于无效。
（三）原告权利救济途径
胡某“一房二卖”，违背诚信原则，违反了合同约定的义务，无法继续履行合同中“在半年内办妥产权变更登记”的约定，林某的权益如何得到保障呢？
虽然法院一审判决驳回林某要求法院确认房屋归其所有的诉求，但林某可以依有效的买卖合同享有债权。根据《民法典》（合同编）第580条规定，非金钱债务的出卖人对买受人不履行或者履行不符合约定且在法律上或者事实上不能履行、致使不能实现合同目的的，当事人可以诉请人民法院解除合同，同时追究对方的违约责任。具体到本案，合同标的物房屋已经归另一买受人刘某所有，实际履行已不可能，法院亦无法进行强制履行。此时，合同的履行债务转化为损害赔偿的债务，第一买受人林某可要求出卖人胡某承担违约责任，赔偿相应的损失。
三、防患于未然——预告登记
如上分析，最终林某虽然可以依有效合同追究胡某的违约责任，但是当初订立房屋买卖合同的目的已无法实现。作为购房人，如何防患于未然，避免遭遇“一房二卖”，是亟待解决的问题。
《民法典》（物权编）第221条规定了预告登记，从制度上遏制开发商或者房屋所有人“一房二卖”情形的出现。具体是指当事人在签订了房屋买卖合同后，依约定、持房屋预售或买卖合同即可向登记机构申请办理登记，此即预告登记。与通常的物权登记不同，预告登记不能产生当事人直接取得合同标的物所有权的后果，而是对依合同取得的债权请求权的登记，其目的在于保障将来物权的实现。虽然登记的是一项债权请求权，但《民法典》赋予该登记物权排他效力。合同当事人在办理预告登记后，其中一方，通常是出卖人，没有经过另一权利方同意又处分合同标的物的，不发生物权效力，即该变动无效。这就从根本上解决了售房人“一房二卖”的恶意处分产生的问题。
综上所述，《民法典》将保护民事主体的合法权益、弘扬社会主义核心价值观作为立法宗旨，是新时代中国特色社会主义法治建设的重大成果。当我们遭遇“一房二卖”时，《民法典》在多编、从多角度——房屋所有权的归属、合同效力的认定、防范措施等方面作了规范，切实起到了为百姓安居保驾护航的作用。
参考文献：
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[2]吕雯霏，田婧.论我国不动产预告登记的效力[J].商品与质量（科教与法），2011（08）.
（作者单位：山西省财政税务专科学校 吴彩云）